Τεχνικός έλεγχος πριν από αγορά ή μίσθωση

Τεχνικός έλεγχος · Ακίνητα · Απόφαση

Ο έλεγχος γίνεται πριν από τη δέσμευση, όχι μετά. Διαβάζουμε το ακίνητο ως αρχιτέκτονες και ως εμπορικοί σύμβουλοι, ώστε να ξέρετε τι επιτρέπει, τι κοστίζει και τι δεν φαίνεται στην αγγελία.

Ό,τι δεν γράφει η αγγελία.

Τα τετραγωνικά και η τιμή είναι το εύκολο μέρος. Το ακριβό μέρος είναι η χρήση, οι εγκαταστάσεις και οι άδειες.

Τεχνική δυνατότητα

Ηλεκτρομηχανολογικά, απορρόφηση, ηχομόνωση, φορτία και προσβασιμότητα. Πέντε πράγματα που, αν βρεθούν αργότερα, αλλάζουν τον προϋπολογισμό.

Άδειες και διαδικασία

Ποια χρήση επιτρέπεται, τι διαδικασία απαιτείται για την επιθυμητή και πού μπορεί να κολλήσει το χρονοδιάγραμμα.

Οικονομική πραγματικότητα

Εύρος κόστους για να φτάσει ο χώρος στην κατάσταση που χρειάζεται η δραστηριότητα, όχι στην κατάσταση που δείχνει η φωτογραφία.

Το ακίνητο διαβάζεται ως αρχιτεκτονικό και ως εμπορικό ερώτημα.

Προβλεπόμενη χρήση

Ξεκινάμε από τη δραστηριότητα, όχι από την κάτοψη. Το ίδιο κέλυφος είναι κατάλληλο για γραφείο και ακατάλληλο για κουζίνα.

Χάρτης τεχνικού κινδύνου

Τι είναι βέβαιο, τι είναι πιθανό και τι χρειάζεται περαιτέρω έλεγχο, με σειρά προτεραιότητας.

Δυνατότητα του χώρου

Τι μπορεί να γίνει ο χώρος αν λυθούν τα βασικά, και τι δεν πρόκειται να γίνει ούτε με χρήματα.

Σύσταση απόφασης

Προχωράμε, διαπραγματευόμαστε ή φεύγουμε. Γραπτά, με τον λόγο δίπλα.

Τι περιλαμβάνει

Καταλληλότητα δραστηριότητας

Αν η δραστηριότητα που σχεδιάζετε χωράει νομικά και τεχνικά σε αυτόν τον χώρο.

Πραγματική κατάσταση εγκαταστάσεων

Ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, κλιματισμός και αερισμός όπως είναι, όχι όπως δηλώνονται.

Διαδρομή αδειοδότησης

Ποια διαδικασία απαιτείται και ποια σειρά βημάτων κρατά το χρονοδιάγραμμα ρεαλιστικό.

Εύρος κόστους εργασιών

Τάξη μεγέθους για τις εργασίες που απαιτούνται, ώστε ο αριθμός να μπει στη διαπραγμάτευση.

Πώς δουλεύουμε

01 · Προηγούμενη τεκμηρίωση

Ό,τι υπάρχει: σχέδια, άδειες, πιστοποιητικά, ιστορικό χρήσης.

02 · Τεχνική επίσκεψη

Επιτόπιος έλεγχος με τα ερωτήματα της δραστηριότητας στο χέρι.

03 · Κανονιστικός έλεγχος

Τι επιτρέπεται, τι απαιτεί διαδικασία και τι αποκλείεται.

04 · Έκθεση με απόφαση

Ένα κείμενο που μπορεί να διαβάσει ο επενδυτής και να χρησιμοποιήσει ο δικηγόρος.

Συχνές ερωτήσεις

Πότε πρέπει να γίνει;

Πριν την υπογραφή. Ιδανικά όσο υπάρχει ακόμη περιθώριο διαπραγμάτευσης, γιατί εκεί το εύρημα έχει αξία.

Βοηθά στη διαπραγμάτευση της τιμής;

Συχνά ναι. Ένα τεκμηριωμένο κόστος εργασιών είναι επιχείρημα, ενώ μια γενική ανησυχία δεν είναι.

Καλύπτει και τη διαχείριση της πολυκατοικίας;

Καλύπτει ό,τι επηρεάζει τη δραστηριότητα: κανονισμός κτιρίου, κοινόχρηστα, όψη, θόρυβος και ωράρια, στον βαθμό που είναι διαθέσιμα.

Μπορείτε μετά να κάνετε και το έργο;

Ναι. Ο έλεγχος στέκεται και μόνος του, αλλά όταν συνεχίζει η ίδια ομάδα δεν χάνεται τίποτα από όσα βρέθηκαν.

Due diligence · Real estate · Decision

The check happens before the commitment, not after. We read the property as architects and as commercial advisers, so you know what it allows, what it costs and what the listing does not show.

What the listing does not say.

The square metres and the price are the easy part. The expensive part is the use, the services and the permits.

Technical capacity

Services, extraction, sound insulation, loads and accessibility. Five things that change the budget if they are found later.

Permits and process

Which use is allowed, what process the intended one requires and where the programme can stall.

Economic reality

A cost range to bring the space to the condition the activity needs, not the condition the photograph shows.

The asset is read as an architectural and a commercial question.

Intended use

We start from the activity, not the floor plan. The same shell can suit an office and fail for a kitchen.

Technical risk map

What is certain, what is likely and what needs further checking, in order of priority.

What the space can become

What the space can become if the basics are solved, and what it will never become at any price.

Decision recommendation

Proceed, negotiate or walk away. In writing, with the reason next to it.

What it includes

Activity feasibility

Whether the activity you are planning fits this space legally and technically.

Real condition of the services

Electrical, plumbing, climate and ventilation as they are, not as they are described.

Permit route

Which process is required and what order of steps keeps the programme realistic.

Cost range for the works

An order of magnitude for the works required, so the number enters the negotiation.

How we work

01 · Existing documentation

Whatever exists: drawings, permits, certificates, history of use.

02 · Technical visit

An on site inspection with the questions of the activity in hand.

03 · Regulatory check

What is allowed, what requires a process and what is ruled out.

04 · Report with a decision

A document an investor can read and a lawyer can use.

Frequently asked questions

When should it be commissioned?

Before signing. Ideally while there is still room to negotiate, because that is where a finding has value.

Does it help negotiate the price?

Often yes. A documented cost for the works is an argument, a general worry is not.

Does it cover the building management?

It covers what affects the activity: building rules, common areas, facade, noise and hours, as far as these are available.

Can you then carry out the project?

Yes. The check stands on its own, but when the same team continues nothing that was found is lost.